來源：中央紀委國家監(jiān)委網(wǎng)站發(fā)布時間：2021-06-16 08:34:25
實踐中，一些國家工作人員利用職務之便為請托人謀取利益，并與請托人約定以明顯低價購買或者明顯高價出售房產(chǎn)，從中獲取財物的案件時有發(fā)生。“兩高”《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）對此類交易型賄賂案件的法律適用問題已作明確規(guī)定，但在審查調(diào)查中，房產(chǎn)交易型受賄案件在定性、評估、數(shù)額認定等方面仍需注意以下幾方面問題。
一、把握案件實質(zhì)，精準定性。在房產(chǎn)交易型受賄案件中，行受賄雙方通常手續(xù)完備、程序合法，具有一定的隱蔽性，且受賄人往往將其低買或高賣的行為辯解為市場波動或價格優(yōu)惠。辦案人員必須秉持罪刑法定的原則，嚴格區(qū)分罪與非罪，違紀與違法，實現(xiàn)打擊犯罪與保障人權(quán)有機統(tǒng)一。
首先要正確認識房產(chǎn)交易型受賄案件的實質(zhì)。房產(chǎn)交易型受賄案件雖然具有普通商品房買賣的形式特征，但其買賣行為并非出自雙方真實交易的意思表示，而是權(quán)錢交易的行受賄行為。所以受賄人以明顯的低價買房或高價賣房的行為，不能因其表面的合法性掩蓋其實質(zhì)的違法性。
其次要準確區(qū)分市場優(yōu)惠價格和賄賂。《意見》明確規(guī)定，“以優(yōu)惠價格購買商品的，不屬于受賄”。市場優(yōu)惠價格通常是賣方為回收資金、加快銷售等目的而預先設定的，面向不特定人的市場折扣價格，而賄賂則是無視市場規(guī)律，純粹是為了向特定的國家工作人員輸送利益而臨時設定的顯失公平的價格。兩種價格的設定動機、面向?qū)ο蟮扔兄黠@區(qū)別，辦案人員應仔細區(qū)分。
二、堅持法治思維，確定評估基準。《意見》規(guī)定：“受賄數(shù)額按照交易時當?shù)厥袌鰞r格與實際支付價格的差額計算。”實務中，涉案房產(chǎn)的實際支付價格及其證據(jù)容易確定和收集，但市場價格的評估與認定多有分歧。房產(chǎn)交易通常要經(jīng)歷合同簽訂、房款支付、房產(chǎn)交付、房產(chǎn)登記等重要時間節(jié)點，時間跨度較大，各時間節(jié)點上的市場價格與實際支付價格的差額計算結(jié)果也可能差別較大，甚至對受賄人定罪量刑產(chǎn)生巨大影響。
對“交易時”市場價格的認定，應當在產(chǎn)權(quán)法律規(guī)定的框架下把握。民法典第二百一十五條規(guī)定，“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”行受賄雙方在明知房產(chǎn)買賣合同是為了掩蓋賄賂實質(zhì)的前提下簽訂，賄賂犯罪的意思表示已經(jīng)明確，其權(quán)錢交易行為也因合同的生效而完成。所以，應當認定合同簽訂時間為《意見》所規(guī)定的“交易時”，市場價格評估應首先以此為基準。
三、樹立證據(jù)理念，依規(guī)依紀依法評估。對于房產(chǎn)交易型受賄案件來說，涉案房產(chǎn)的市場評估價格，關(guān)系到最終受賄金額的認定。價格認定文書是影響案件定罪量刑的重要證據(jù)，必須符合證據(jù)的真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性，評估主體必須具備法定資質(zhì)，認定程序必須依規(guī)依紀依法。
根據(jù)《紀檢監(jiān)察機關(guān)查辦案件涉案財物價格認定工作暫行辦法》，“紀檢監(jiān)察機關(guān)查辦案件，需要進行價格認定的，應當向本級價格認證機構(gòu)提出協(xié)助請求”“紀檢監(jiān)察機關(guān)向價格認證機構(gòu)提出對涉案財物進行價格認定的，應當出具價格認定協(xié)助書以及價格認定所必需的材料”。所以，紀檢監(jiān)察機關(guān)需要對涉案房產(chǎn)進行價格認定時，應當以單位名義向本級價格認證機構(gòu)出具價格認定協(xié)助書，說明房產(chǎn)具體位置、評估基準時間及評估要求等內(nèi)容，并附房產(chǎn)買賣合同等相關(guān)資料，由本級價格認證機構(gòu)對涉案房產(chǎn)進行市場價格評估。另外，根據(jù)該《辦法》的規(guī)定，涉案房產(chǎn)在外地的，承辦案件的紀檢監(jiān)察機關(guān)可以向涉案房產(chǎn)所在地的紀檢監(jiān)察機關(guān)提請協(xié)助，并由該紀檢監(jiān)察機關(guān)向其本級價格認證機構(gòu)提出價格認定請求并辦理相關(guān)手續(xù)。（李鑫 作者單位：重慶市沙坪壩區(qū)紀委監(jiān)委）